房贷补息，王石回归，万科涨停，地产股的趋势性行情来了吗？

先说结论：政策刺激，脉冲行情，我不参与。

理由：

房产去金融化，开发商也去金融化，城市更新的盈利模式看不到跑通的迹象。

第一层，房产去金融化：房子是用来住的，投资属性基本没有了，短期核心城市最多止跌回稳，一线城市核心区域，房子肯定值钱，那也是以后的事。

第二层，开发商去金融化：828新政，现房销售、主办银行制、项目公司制。IRR从22%降到4-5%，开发商从“类金融企业”变成“建筑企业”。

第三层，未来房地产领域就是城市更新了，但是城市更新盈利，也高度依赖经济好转、房价回暖。目前及未来一段时间，盈利模式不变通。

第四层，王石回归，看中的是赛道卡位的钱，是“用现在的投入，买未来的位置”。王石不是赌房价回暖，他是在赌“城市更新成为下一个十万亿级赛道”的时候，自己已经站在了最前面。

所以，地产股去金融了：盈利模式变了，估值体系从“地产股”向“建筑股”切换。没有持续盈利支撑，股价只剩政策脉冲。

也许有人会说，房地产最坏的时候已经过去了，炒股，就是炒未来。炒未来，我不否认。但是，说地产股最坏的时候已经过去了，还早点。

万科的历史走势，就是市场反复“赌未来变好”但基本面没有跟上的过程：

2024年9月：政策刺激，万科连续大涨，市场赌“止跌回稳”。之后回落，创出新低。

2025年3月：降准降息预期，万科反弹，市场赌“政策发力”。之后阴跌。

2025年8月：828新政当天，万科倒T字线，市场赌“政策救市”。之后大阴线。

每一次涨停，都是在赌“未来变好”。但基本面没有跟上，赌局就结束了。

最核心的一条，房产保值增值是前提，没有这个前提，基本面就不会好转。其他的，都是延缓下滑速度。

个人观点，仅供参考和交流，不作为投资建议。

王石 a股万科