新塘最大二手盘，从2.6万跌到7千7，跌幅70%

有读者想看看新塘，今天聊新塘最大二手盘碧桂园凤凰城凤馨苑。

2019年9月，91平两房，南向，236万成交，单价2.6万。那时新塘是广州东进当红炸子鸡。

2026年7月，同户型成交71万，单价7728元。七年蒸发165万，跌幅超70%。算上利息和税费，总亏损超200万。普通家庭一年存10万，得存20年。

新塘是广州最先崩盘的区域，没有之一。2018-2019年到达顶峰后一路向下，从没像样反弹。2021年别的板块还在涨，新塘在跌；2022年全广州跌，新塘跌更狠。

别的板块挣扎过，新塘直接躺平，至今没站稳。现在二手房均价九千多，在售超四千套，光凤凰城就有多个组团互相踩踏，新盘还在推货，买家根本不缺选择。

凤馨苑本身不差。碧桂园开发，143栋7448户，容积率2.49，绿化率41%，有泳池球场，自带永宁二小和商业广场，离地铁13号线新塘站约1.1公里，交通中心每天发车三百多班次。但早期楼梯房显旧，地面停车乱，租户多。

现在七千多单价，自住可以，首付二十来万月供三千出头，比租房好。但投资抄底就算了，库存去化周期一年半以上，产业导入慢，大概率继续阴跌。

概念再响，没产业和人口托底，最后都是一地鸡毛。你觉得跌到底了吗？