三秦二三事【陕西靖边：业主质疑违规出售人防工程】

本网讯（记者 刘伟）近日，靖边县红枫苑小区业主向媒体反映，小区开发商靖边县大发房地产开发有限公司（下称“大发房地产”）在未获人防主管部门审批许可的情况下，擅自对地下人防工程进行改造，分割成“使用权小房”对外出让，每份售价数万元，签订《使用权出让合同》。业主认为此举涉嫌违反《中华人民共和国人民防空法》等法律法规。

现场直击：人防工程遭改造 变身“使用权小房”

地下人防工程如今被隔成了带防盗门的小房间。业主代表王先生（化名）告诉记者，近几年开发商施工，破坏原有防护结构，加装墙体与防盗门，重新划分功能区域。记者实地走访看到，红枫苑地下人防工程被改动，新增隔断及防盗门将空间分割为“小房”。开发商以“住宅房屋产权一致”为卖点，与业主签订《使用权出让合同》，但业主付款后未能查阅到任何人防工程改造审批文件。业主李女士（化名）表示，多次追问审批手续，开发商始终以“正在办理”推诿。

法律定性：人防资产改造出让涉嫌违法

针对该行为，受访法律专业人士指出，开发商未经审批擅自改造人防工程的行为已涉嫌违法，擅自改造将直接降低战时防护效能，危及城市公共安全。《中华人民共和国人民防空法》第九条：“国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施”。第二十七条规定：“任何组织或者个人不得进行影响人民防空工程使用或者降低人民防空工程防护能力的作业”。《陕西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十六条明确：“禁止擅自拆除人民防空工程，确需拆除的须报经同级人民防空主管部门批准。”

类似违规行为在全国多地均被依法查处。西安市国防动员办公室此前通报的典型案例显示，人防工程在未办理平时开发利用登记的情况下擅自改造，属于典型的违法行为，相关涉事开发商被依法依规处置。 2023年，上海市人防办公布5起违法拆除人防门典型案例，其中徐汇区龙兰路399弄民防工程管理单位善锐（上海）建设工程有限公司为增加停车位数量，擅自拆除59扇人防门，并将部分停车位出售给业主，被责令整改并受行政处罚。2023年，江西新余市某小区开发商在未获批准情况下，擅自将人防空间分隔成63个独立隔间出租，被给予警告并处罚款3万元，同时责令限期改正。

购房款含公共建设成本，人防工程不应被私售。小区业主代表王先生（化名）：人防工程的实际投资主体究竟是开发商还是全体业主？业主方主张，根据国家税务相关规定，人防工程作为公共配套设施，其建设成本已纳入房地产开发总成本，通过房价分摊至每一位业主。江苏省宿迁市宿城区法院2025年审结的同类案件中，法院认定人防车位建设费用已纳入商品房开发成本，随着房屋销售完成，成本已转移至业主，最终判决开发商向业委会返还人防工程平时使用权。

法律专家指出，判断投资者身份的核心，在于建设成本最终由谁承担。若开发商无法举证人防工程建设成本单独核算、未纳入商品房售价，就应推定成本已由业主承担，全体业主即为实际投资者。结合《陕西省人民防空工程建设使用管理办法》“谁投资谁受益”的原则，红枫苑业主理应享有人防工程平时使用权和收益权，开发商擅自改造并出售的行为已涉嫌违法侵权。

监管困境：整改文书未公开 执法透明度受关注

针对红枫苑人防工程问题，记者向负有监管职责的靖边县发展改革和科技局。了解情况，该局局长熊永平表示，已下达整改通知书。但记者依据《中华人民共和国政府信息公开条例》“公开为常态、不公开为例外”原则，申请查阅整改通知书等核心执法文书时，未获准许。

受访法律人士指出，人防工程关乎公共安全，执法信息不存在法定不予公开情形，理应主动公开。行政机关无正当理由拒不公开法定信息，可能构成行政不作为。截至发稿，靖边县发展改革和科技局仍未公开相关执法文书。

执法观察：同类问题处置差异引发质疑

记者梳理公开信息发现，大发房地产违法违规问题在行政处理环节，呈现与县域同类案例不同的处置特征，引发公众关注。

规划违法层面：红枫苑三期1楼建设规模发生变化，导致公摊面积变化，2021年5月，大发房地产公司向靖边县行政审批服务局申请注销预售许可证（靖房预售证第2021-01号）。记者在靖边县人民政府官网未检索到针对该规划变更行为的后续行政处罚公示信息。

问题楼盘处置：大发房地产涉多起被执行记录、工程款纠纷、担保债务等，属高风险房企。红枫苑三期6、7.8楼及泰和小区、恒丰苑小区被纳入榆林市2024年第四批历史遗留问题化解具备转移登记条件项目名单，优先办理不动产登记。

业主投诉处理：2021年至2026年间，业主通过12345热线多次投诉规划变更、公摊调整、违规销售等问题，职能部门答复多为“督促整改”“协调协商”“建议民事维权”。

需要说明的是“历史遗留问题化解”系地方政府针对问题楼盘出台的专项政策，旨在保障购房群众合法权益，其纳入标准、决策程序与行政处罚属不同范畴，不宜简单等同。

企业背景：深耕本地多年 多个项目涉违规

公开资料显示，大发房地产成立于2000年，注册地址靖边县，公司开发项目包括红枫苑（二期、三期）、泰和小区、恒丰苑小区、佳苑馨园等。其中红枫苑三期北区1楼2017年获靖边县发改局备案，计划总投资1.6亿元，建筑面积42201平方米；后于2020年重新立项，总投资调整为6472万元，建筑面积38901.24平方米。除本次人防工程争议外，大发房地产还涉规划变更、工程款拖欠、担保债务、土地抵押后售房、项目长期无法办证等多项问题。

深度观察：产权待明晰 监管须透明

从企业端看，大发房地产在多个项目中反复触碰法律红线，将人防工程当作牟利工具，违规改造出让行为破坏人防设施、危害公共安全，已引起业主强烈不满。  

从行政端看，监管部门对红枫苑人防工程问题的执法文书未依法公开，引发公众对执法规范性、一致性的关注。

人防工程是城市安全的“地下屏障”，无论平时使用权归谁，其国防资产属性不容改变，战时防护效能必须保障；政务公开是法治政府的基本准则，执法行为必须接受监督。媒体将持续关注靖边县红枫苑人防事件进展，跟踪相关部门是否启动督导核查与追责程序，督促执法信息依法公开，切实保障群众知情权、监督权与合法权益。