当前楼市处于下行阶段，判断回暖首要看成交量，无量则价格易失真、缺乏流动性；过去楼市成交量为净增长（新房远大于二手房），市场普涨，中介只需守客即可成交，而当下二手房成交量远超新房，带看转化难，表面是买房人因房价下跌观望，实则价格并非唯一决定因素。作者不认同收入是楼市活跃唯一要素，提出房子应具备增值与财富效应，参考香港楼市，历次回撤后复苏均依赖财富效应周期。楼市真正反转信号，是买房人的居住、改善、教育、通勤等非价格类购房动因超过收益考量，带看转化率、撮合效率明显提升。 上海爆量之后，下一个轮到谁？