大家好，我是小久!

年轻人都不买房、全都去租房，再过几年手里的房子是不是砸手里卖不掉？

中介门店里，越来越多的房源从出售改成长租，保障性租赁住房一个接着一个落地，叠加人口、住房存量这些长期因素，很多人直接认定，2030年就是租房时代的起点

但是我认为，“全面进入租房时代”的说法明显夸大了事实，既不符合国家的住房政策方向，也背离了真实的人口和市场规律。

接下来的房地产市场，不会走向“全民租房”的极端，而是会迎来越来越明显的分化。

位置好、品质优的房源依然好出手、能保值，而偏远地段、房龄老旧、配套缺失的房子，会越来越难流通，甚至降价都没人接盘。

这种分化不是凭空出现的，而是已经在真实交易中清晰显现。

从全国范围看，一线城市和强二线城市的核心片区，优质次新房的议价空间正在收窄，刚需和改善型需求依然稳定，房源挂牌后往往能较快成交。

反观不少三四线城市和人口持续流出的县城，新房和二手房库存高企，去化周期动辄超过30个月，部分县城甚至要四五年才能消化完现有房源。

即便是同一座城市，市中心配套成熟的房源和远郊配套不完善的楼盘，成交速度和价格也相差悬殊。

法拍房市场的表现更能说明问题：一线城市法拍住宅清仓率超过六成，资金依然在争抢核心资产；三四线城市清仓率却只有三成左右，陷入低价也难出手的困境。

而房子早已不是闭着眼买就能升值的商品，选不对城市、挑不对地段，不仅谈不上增值，日后想变现脱身都会十分困难。

国家这些年大力推行租购并举的住房制度，本意从来不是让大家都去租房，而是补上过去“重购轻租”的短板。

一边保障好新市民、青年人的租赁居住需求，一边也继续支持刚需和改善型购房需求，两条腿走路才能让更多人实现住有所居。

从2017年党的十九大明确提出加快建立租购并举的住房制度，到2025年我国首部《住房租赁条例》正式施行，租赁市场的规范发展一直在稳步推进。

与此同时，保障性租赁住房加快筹建，公租房保障范围持续扩大，针对刚需购房的信贷支持、税费优惠政策也在因城施策落地。

政策的核心是“并举”，也就是租房和购房都要发展、都要保障，绝非压低购房需求、强行推动全民租房。

很多人把政策支持租房市场解读成“以后只能租房”，其实是对政策方向的误读，按照行业机构的测算，到2030年我国租房人口预计将达到2.6亿人，这个数字看起来不小。

但要看到其中的主力是新市民、进城务工人员和年轻流动人群，大多属于阶段性的过渡居住需求。

目前我国约有2亿新市民，大城市里七成左右的新市民和青年人靠租房解决住房问题，他们初到城市工作生活，收入尚不稳定，租房是更灵活、更现实的选择。

但随着工作稳定、成家立业、子女入学等需求出现，绝大多数定居下来的家庭，依然会产生购房需求。

2.6亿租房人口占全国总人口的比例不到两成，即便只算城镇人口，距离所谓的“全面租房时代”还差得很远。

真正扎根城市的家庭，对自有住房的需求始终是真实存在的，租房市场的发展壮大，既有政策持续扶持的推动，也和人口发展的大趋势紧密相关。

一方面，我国已经进入人口负增长阶段，2024年末全国人口比上年减少139万人，总人口的下降意味着整体购房需求的增量在收窄。

另一方面，城镇化的速度正在放缓，过去每年城镇化率提升一个百分点以上的阶段已经过去。

2024年常住人口城镇化率为67%，年均提升幅度降到0.8个百分点左右，靠农民进城带来的普涨动力已经减弱。

更关键的是，人口还在持续向核心城市、都市圈集聚，东部发达地区和大城市不断吸引人口流入，而大量三四线城市和县域出现人口净流出。

这种人口流向的变化，既支撑了核心城市的租赁需求，也让人口流出区域的房产持续承压，库存高、成交难的局面短期难以改变。

人口往哪里聚集，哪里的房子才有支撑，这是长期不会改变的市场逻辑。

走到今天，房地产的底层逻辑已经彻底转变，房子不再是普涨的保值品，而是分化明显的资产，能不能顺利流通、有没有人接盘，变得比账面价格更重要。

与此同时，年轻人的居住观念确实在发生变化，越来越多的年轻人接受长期租房，不愿为了买房背负过重的房贷压力，更看重居住的灵活性和生活品质。

但也要看到，传统的安家观念依然有着深厚的社会基础，拥有一套属于自己的房子，对多数中国家庭来说，依然是稳定生活的重要支撑。

尤其是有了孩子之后，家庭对稳定居所、教育配套的需求，会让购房成为更普遍的选择，年轻人的观念可以更开放，但中国人对“家”的归属感需求，不是短短十几年就能彻底消解的。

综合来看，到2030年前后，我国会形成成熟的租购并举住房格局，租房市场更规范、供给更充足，购房市场更平稳、需求更理性。

但绝不会是“全民租房”的局面，对普通人来说，要不要买房，核心要看自身的定居规划，以及所在城市的人口基本面和产业支撑。

房地产已经告别了过去普涨的时代，抱着炒房心态买房早已行不通，回归居住属性、结合自身需求理性置业，才是未来最主流的方向。