进入11月，楼市比不少人预想的要热。10月19日，国家统计局公布了9月70城房价数据。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%，四个城市一起上涨。这不是9月才开始的：自今年3月以来，该指标已连续7个月上涨。

更值得注意的是，上海成为全国首个二手房价格同比上涨的城市。二三线城市的情况不一样。

同月，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，三线城市下降0.3%。一线在涨，二三线还在跌。政策这几个月几乎接连出台。

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三个部门联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》，新出让土地的项目优先现房销售，实行预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶。同一天出台的配套文件，把贷款年限从30年调到40年。

紧接着，房贷贴息从10月1日起实施，适用条件是购买首套住房、建筑面积不超过120平方米、房价不超过150万元。贴息标准为年化1个百分点，最长贴5年，实施期暂定1年。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。这几项政策放在一起看，利好并不是每类房子都能沾到。

现房销售让卖楼花的新房变少，40年房贷和贴息降低了刚需的购房门槛，买家自然更多转向看得见、能马上入住的二手房。前9个月，新建商品房销售面积同比下降13.2%，而二手房交易网签面积同比增长10.7%。

所以“别贱卖”是有前提的。如果房子在人口持续流入、财富持续集中的城市，价位又在刚需能承受的范围内，现在急着降价卖，相当于把政策带来的好处让给了别人。

反过来，人口外流地区的老旧房，这轮政策未必能带动，该卖的时候也别硬扛。归根结底，房子值不值钱，要看这座城市有没有人来。

上海这一轮能走在前面，原因可以往前追。2020年，上海对落户政策做过一次大幅放宽，当时的分析思路今天仍然适用。

下面这段复盘，用的都是当时的数据。

2020年，上海出台了新的落户政策，户籍制度开始松动。

当时，天津房地产大幅降价，恒大在全国范围内房价打7折，房地产人气明显下滑，尤其是北方城市和广大的三四线城市。在这一微妙时点，上海落户政策的放松是一个值得密切跟踪和观察的现象。

此次新出台的落户政策全称为《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》。上海每年都会出台落户政策，2020年的政策有几点较大的改变，主要是对4类人的落户政策进行了放松。

此前在上海落户都要实行评分制度，满足72分才能落户，耗时比较长，也比较麻烦。第一类，是将此前只针对北京大学和清华大学2所高校应届本科毕业生的政策，扩展到上海的4所高校，即上海交通大学、复旦大学、同济大学和华东师范大学。

这6所高校的本科应届毕业生，只要符合基本条件就可以直接落户，不需要参加评分。第二类是世界一流大学建设高校的应届硕士毕业生，只要是这36所高校的应届硕士毕业生，也可以直接落户，上海的4所高校也在名单以内。

第三类是世界一流学科建设高校中建设学科的应届硕士毕业生，符合基本条件的也可以直接落户。需要注意的是，并不是95所世界一流学科建设高校的所有应届毕业生都可以直接落户，而是其中特定专业的应届硕士毕业生。

第四类是博士，大部分学校的博士只要符合基本条件就可以直接落户。关于基本条件，文件里没有明确说明，但它与评分体系是两套体系。

从这一政策可以看出，上海的落户政策比之前大幅松动。2018年，上海曾进行试点改革，将清华和北大两所高校的本科毕业生纳入试点，可以直接落户。

2020年的政策则有了大幅扩展。中国各个城市的“抢人大战”从2017年拉开序幕，西安是最早拉开这一序幕的城市之一，包括公安在内的当地政府部门人员到街头寻找年轻人才。

此后几年间，各个城市使出了十八般武艺，有送户口的，有给购房补贴的，还有给资源的。随着购房者这种稀缺资源被迅速消耗，抢人的门槛越来越低，从硕士、本科到大专毕业生，最后甚至下沉到只要是45周岁以下的青壮年劳动力，有就业单位、有社保就可以落户。

石家庄、郑州、西安、济南、南宁等城市甚至直接推出了零门槛落户，只需提供身份证、户口本，再写一份申请落户的证明即可。到2019年，全国超过170个城市发布了人才政策，“抢人大战”愈演愈烈。

上海此次户籍政策的放松，让中国门槛最高的两座城市之一放低了姿态，开始接纳更多人才。房地产是一个买涨不买跌的市场，所以维持预期和信心非常重要。

一个国家或城市房地产发展的根本还是靠人口，尤其是年轻人口。只有年轻人口源源不断地净流入，才能推动这个城市房地产的健康发展，不至于陷入颓废或低迷的局面。

从北上广深的GDP总量和人口情况来看，北京和上海的GDP总量都在3.5万亿以上，广州和深圳则在2万多亿的水平。人们平时常说的“北上广深”，其实并不处于同一层级。

北京和上海都属于超一线城市，两者的资源禀赋、人口体量和经济规模比较相当；广州、深圳与北京、上海则相差一个量级，GDP相差达1万亿的量级，北京和上海都在2000万以上的人口规模，广州和深圳还是1000多万的人口规模。

在落户条件上，北上广深的差距也非常大。广州和深圳的落户门槛已经非常宽松，在广州，本科生加上半年社保就可以落户，深圳更是直接下沉到专科毕业生就可以落户。

而北京和上海的落户门槛一直高不可攀，此次上海终于放低了姿态。只有人口流入才能推升房价上涨，维持房价的良好预期。

2015年到2019年，上海常住人口增长非常缓慢，有些年份甚至下降。2019年末上海常住人口相比2015年的2415万只增加了12.87万人。

这些年因为各地的人才引进政策和“抢人大战”，有些城市一年增加的人口就超过四五十万。在2019年主要城市常住人口增量中，杭州排名第一，增加了55.4万人；深圳排名第二，增加了41.2万人；其后是广州。

上海则非常靠后，全年一共才增加了4.36万人，排在第15名；北京人口则是净流出。上海和北京这两座超一线城市，因为高房价和严格的落户门槛，人才流入开始变缓甚至流出。

上海的老龄化程度非常高，每三个户籍人口中就有一个超过60岁，60岁以上人口占比为35.2%，65岁以上人口占户籍人口的24.6%。按照国际上的一个统计标准，65岁以上人口占比超过20%即为超级深度老龄化社会，上海远远超过20%。

出生情况同样不容乐观，上海的出生人口越来越少，生育率只有0.73左右，甚至比东三省还低，是东亚城市中少有的生育水平极低的城市。从2020年上半年的卖地收入来看，杭州排名第一，上海第二，北京第三。

上海的卖地收入为1350亿，同比增长97%，仍是一个非常大的数字。综合这些数据，可以对上海的情况形成基本认识。

第一，上海人口老龄化、少子化非常严重，而且还在加剧，光靠上海内生的人口来承接上海的房地产远远不够。

第二，由于高房价和严格的户籍壁垒，这些年流入上海的人口大幅减少，远远落后于杭州、宁波等江浙城市，以及广东的深圳、佛山这些放松户籍的城市，购房者资源被这些城市吸走。第三，上海的卖地收入数额不小，要想维持并实现增长，人才引进、放松户籍势在必行。

2020年8月，上海共有30个新盘进入市场，共带来9400余套房源供应，环比增长180%，同比2019年上涨164%，供应量创下2019年以来单月供应的新高。

新房在源源不断地供应，人才流入却每况愈下，因此落户政策的放松势在必行，必然会为下半年大量的新房供应提供新生力量。中国有买房结婚的传统，双方父母帮着凑首付，夫妻两人再办理按揭贷款，基本就可以买一个“上车”楼盘。

虽然压力非常大，但这种传统和文化的力量非常强大。当时，天津房价乃至整个北方房价的变化，以及针对房地产企业的“三条红线”，种种压力都开始作用于房地产，房地产人气确实在下滑。

此时上海放松落户政策，如果能起到提振作用，就可以提振全国房地产市场的人气。另一组数据反映了财富流向，也可以解释核心超一线城市房价比较坚挺的原因。

从各地GDP占比与千万资产家庭占比的对比来看，北京GDP占比为3.6%，千万资产家庭占比却达到18.3%，约为GDP占比的5.1倍。上海也是一样，GDP占比为3.9%，千万资产家庭占比为15.8%，远远超出其GDP占比。

这表明财富在向北京和上海集中。另一个极端是甘肃，其GDP占全国的0.9%，千万富豪占比却只有0.1%。

西南和西北的一些省份，千万富豪占比与GDP占比同样不相称，大量财富很有可能流向了发达城市、沿海城市，尤其是一线城市。因此，一线城市千万富豪和亿万富豪的占比非常高，远远高于其GDP占比。