观点网11月12日，合肥市区2宗住宅用地开启限时竞价，这也是合肥新政之后首场涉宅用地土拍。

最终，两宗地块全部溢价成交，起拍总价11.02亿元，最终成交总价12.74亿元。其中，包河区地块由大富竞得，经开区地块花落联发。当日最高竞价轮次超过百轮。

新政首拍

从数量看，这场土拍的规模并不大，仅两宗居住用地，但吸引了众多房企报名参拍。且两宗地块的报名企业高度重合，争夺几乎在同一批企业之间展开。

其中，经开区JK202603号地块吸引意禾、招商、联发、天阜、港中旅、金茂、安徽高速、绿城和中海9家房企报名；包河区BH202616号地块也有意禾、招商、联发、天阜、港中旅、金茂和大富7家房企参与。

包河地块的竞拍较为激烈，合计竞价超200轮。整场竞拍中，意禾跳价四次。其中，上半场的竞拍主要是大富和意禾之间的竞争，两家在不到10分钟时间里举牌超100轮，主持人还因为报价速度过快报错了价格。下半场则变成招商与大富竞争，同样是上百轮的举牌。

大富最终胜出，以总价4.19亿元竞得包河区JK202616号地块，住宅成交单价1842万元/亩，住宅楼面价17269元/平方米，溢价率22.8%。

该地块位于包河区祁门路以北、合作化南路以东，属政务东姚公庙板块，占地约22.38亩，容积率1.6，起拍楼面价约14062.5元/平方米，该地块鼓励开展"好房子"试点。

经开区地块的竞拍相对缓和，先是意禾、中旅之争；再是意禾、高速之争；最后是意禾、联发之争。

最终，意禾惜败，联发集团以总价8.62亿元竞得经开区JK202603号地块，住宅成交单价1372万元/亩，住宅楼面价12863元/平方米，溢价率12.46%。同时，这一楼面价超过建发于8月28日在同片区创下的12833元/平方米，刷新近年经开区纪录。

该地块位于经开区石门路以南、始信路以东，地块面积约 62.84亩，容积率同样1.6，该地块同样鼓励开展"好房子"试点。

分化与考验

今天出让的两宗地属于"算得过账"的典型地块，体量小、区位极核，总价门槛可控及货值排布清晰。

由此可见，在现房销售、封顶预售的新规则下，房企对于配套成熟、客群清晰的优质改善地块，还是愿意真金白银地投入。

其中，包河地块身处主城改善板块，位于地铁4号线姚公庙站与南屏路站之间，周边有天下锦城、云河湾、姚公新苑等成熟小区，临近合肥市锦城小学与省立医院南区。配套兑现度高、体量小，使其成为当日单价最高的。

经开地块属南艳湖板块，紧邻地铁7号线南艳湖北站，东侧为南艳湖公园，临近一六八中学及海恒分校。62.84亩的体量，加上1.6的容积率，后续大概率指向洋房类低密产品。

22.8%的溢价率对应17269元/平方米的楼面价，在包河政务东板块，项目未来定价既要覆盖地价，也要面对周边二手房价与在售项目的直接比对。

另外，从参拍房企来看，本次以央国企和深耕型民企为主。其中，港中旅以新面孔出现，联发及高速则是久未露面后的回归。于当下房地产市场，民营企业能够再出手拿地也实属难得。

更长期的考验来自销售。低密改善产品的客群相对稀薄，去化节奏通常慢于刚需盘，房企在拿地环节让出的资金压力，会转移到推盘与回款周期上。

新政之后的首场土拍，房企用超过百轮的竞价给出了主城核心地块的答案。热度会延续到下一场出让，还是随着后续供应放量而收敛，仍需时间回答。

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