汤继强（西南财经大学教授）表示：未来十年，房子将越来越像耐用消费品，多数城市房价难再大幅上涨，投机空间被系统性压缩。

核心观点（2026年4月）

1. 属性回归

房子从“金融投资品”转向耐用消费品（类比汽车、家电），居住功能成为核心属性，彻底剥离增值套利的投资属性。

2. 价格趋势

房价普涨时代彻底终结，多数城市房价想要跑赢通胀已存在难度，过往房价翻倍式的增长行情将难以再现。

3. 市场分化（K型走势）

- 核心城市/核心城区：具备地铁、优质学区、强势产业支撑的优质房产，仅能实现温和保值、抵御通胀。

- 多数三四线城市/非核心区域：房产流动性大幅枯竭，陷入有价无市局面，价格整体持平或小幅下跌。

4. 政策定调

“房住不炒”将作为长期政策坚持不变，保障房全面覆盖中低收入群体，商品房市场主要聚焦改善型居住需求。

5. 持有成本

后续物业费、房屋维修、自然折旧，以及潜在的房产税等成本叠加，房产整体持有成本将呈现显著上升趋势。

对普通人的置业建议

自住购房

- 区位选择：优先考虑人口持续净流入、产业基础扎实的核心城市及都市圈房源。

- 负债控制：月供金额不超过家庭月收入的40%，严格规避高杠杆购房风险。

- 收益参考：重点关注租售比≥2.5%–3%的房产，该收益水平接近国债收益，具备更高性价比。

投资/炒房

- 摒弃房产投机幻想，非核心区域房产贬值风险高、转手难度大，不具备投资价值。

- 优化资产配置，建议下调家庭资产中房产占比（当前中国家庭房产占比约55%–57%，远高于美国27%）。

一句话总结

未来十年，房子不再是“稳赚不赔”的投资品，而是“买了就折旧、持有有成本、多数不涨价”的耐用消费品。